Коротко о законе и когда он вступит в силу
В июне был подписан закон, который разрешает суду накладывать арест на имущество россиян, находящихся за пределами страны, в качестве обеспечительной меры по административным делам, связанным с «правонарушениями против интересов РФ». Аресты могут применяться сначала к деньгам на счетах, а при их недостаточности — к другому имуществу, включая квартиры. Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года.
Как это будет работать
Суд может сначала арестовать деньги на банковских счетах и вкладах. Если этих средств недостаточно для уплаты штрафа и издержек, в качестве обеспечительной меры допускается арест другого имущества. Арест может быть наложен и до вынесения решения по делу — по ходатайству, например, прокуратуры. Ранее отъезд за границу не мешал рассмотрению административных или уголовных дел в отсутствие обвиняемого; теперь арест имущества становится доступной практикой.
Кого может коснуться закон
Критерии применимости сформулированы широко, поэтому в теории под действие меры может попасть любой уехавший гражданин. При аресте человек не сможет продать имущество или передать его по наследству; возможен запрет на сдачу квартиры в аренду и получение дохода от неё. Конфискация или изъятие имущества прямо в тексте не прописаны, но ограничения по распоряжению имуществом могут быть существенными.
Правозащитники предупреждают о «охлаждающем эффекте»: постоянная юридическая уязвимость уехавших людей может привести к самоцензуре и снижению публичной активности.
Как переписать квартиру из‑за границы: дарение
Наиболее распространённый способ — дарение. Дарение на близкого родственника обычно освобождается от налога. К близким относятся родители, супруги, дети, внуки и бабушки/дедушки. Дарение на дальних родственников или посторонних людей облагается НДФЛ у одаряемого.
Если вы переписываете квартиру на человека, не являющегося близким родственником, одаряемый платит НДФЛ 13% от разницы в цене (для налоговых резидентов РФ). Для нерезидентов ставка обычно выше — 30%. Даритель налогов не платит.
Для лиц со статусом «иноагент» продажа от их имени может приводить к зачислению средств на специальный рублёвый счёт с ограниченным доступом к выводу. Если такая квартира передаётся в дар другому лицу, эта проблема часто снимается.
Нужна ли доверенность и кто должен её оформлять
Сделку дарения можно заключить только в России у нотариуса, поэтому собственнику нужна нотариальная доверенность на представителя. Нельзя одновременно оформить доверенность и дарение на одного и того же человека без привлечения третьей стороны — обычно требуется третье лицо, которое оформит доверенность и выполнит сделку.
Доверенность оформляют в консульстве России за рубежом или у местного нотариуса (с последующим переводом и апостилем, если это требуется законом страны). Для удобства нотариусы в России предпочитают доверенности из консульства, потому что их можно проверить по российским базам.
Что должно быть в доверенности
В доверенности нужно прямо указать право оформить дарение, подать документы в Росреестр и МФЦ, снимать с регистрационного учёта, обращаться в банки при необходимости. Доверенность оформляют на внутренний российский паспорт собственника (тот же, что указан на праве собственности).
Где регистрируется дарение и какие документы нужны
Сделка оформляется у нотариуса в том регионе, где находится квартира. Нужны: удостоверения личности сторон, выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности для старых случаев), справки об отсутствии задолженностей по коммуналке и другие документы по ситуации (например, согласие супруга, если требуется).
Нотариус направляет бумаги в Росреестр; новый собственник обычно получает выписку из ЕГРН на следующий день после регистрации.
Как продать квартиру, находясь за границей
Продажа возможна через доверенное лицо или с применением квалифицированной электронной подписи (КЭП) — при соблюдении всех требований. Важно заранее продумать налоговые последствия, порядок приёма оплаты и передачу средств покупателю.
Налоговые нюансы
По общему правилу продавец платит НДФЛ с прибыли. Минимальный срок владения, дающий освобождение от налога, обычно составляет пять лет; для имущества, полученного по дарению от близких, по наследству, при приватизации или если это единственное жильё, срок сократится до трёх лет. Для нерезидентов и лиц со статусом «иноагент» ставка при отсутствии льгот может составлять 30%.
Приём и перевод денег
- Принимать деньги на собственный российский банковский счёт — самый надёжный вариант.
- Если у продавца нет счёта, представитель может открыть счёт в российском банке и принимать средства туда.
- Более безопасные схемы — аккредитив (эскроу у банка) или депозит нотариуса: деньги хранятся на специальном счёте до регистрации перехода права.
Важно учитывать особенности вывода средств за границу, санкционные ограничения банков и ограничения для счетов «иноагентов». Перед операциями разумно проконсультироваться с юристом.
Документы для продажи и сроки регистрации
Обычно нужны копии внутренних паспортов, оригиналы паспортов покупателей и доверенного лица, выписка из ЕГРН, оригинал доверенности, документы, подтверждающие право собственности, и при необходимости согласие супруга. Регистрация договора купли‑продажи в Росреестре через МФЦ или нотариуса занимает от трёх до девяти рабочих дней.
Электронные подписи и дистанционные сделки
В ряде стран доступно оформление квалифицированной электронной подписи (КЭП), что теоретически позволяет заключать сделки удалённо. Однако для дистанционных сделок теперь часто требуется сдача биометрии — если ваших данных нет в Единой биометрической системе, КЭП не позволит завершить операцию удалённо.
Особые случаи: приватизация, прописка, наследство
Операции с недвижимостью возможны только для приватизированного жилья; непри приватизации вы не считались бы собственником. Прописка и выписка решаются отдельной доверенностью и обращением в МФЦ. Наследственные права также можно реализовывать через доверенное лицо, при необходимости — с дополнительными документами и процедурами.
Короткие практические рекомендации
- Оцените риски: подумайте, стоит ли переписывать квартиру и на кого.
- Если решаете переписать — отдавайте предпочтение дарению близким родственникам (минимум налогов и проблем).
- Оформляйте доверенность через консульство или по правилам конвенций, чтобы российские нотариусы могли принять документ без лишних вопросов.
- Для продажи используйте безопасные схемы приёма денег: аккредитив, депозит нотариуса или перевод на ваш российский счёт.
- При сложных случаях проконсультируйтесь с нотариусом и юристом заранее.
Если имущество переходит к вам по наследству, основные операции с ним (включая продажу) также чаще всего придётся проводить через доверенное лицо — порядок в этом случае аналогичен общим правилам.